В TheoTown игрок становится мэром и развивает город, который можно вырастить из небольшого поселения в технологический мегаполис. Стройте здания, распоряжайтесь экономикой и снабжайте ресурсами несколько городов; масштаб застройки зависит от доступных ресурсов и воображения. Игра предлагает классические механики градостроительных симуляторов прошлого века.

Планируйте инфраструктуру районов и создавайте транспортные сети: прокладывайте магистрали и шоссе, стройте железнодорожные вокзалы, аэропорты и автобусные здания. Выбирайте маршруты и составляйте расписания. Городу угрожают природные бедствия, болезни, преступность и пожары. Для украшения можно выбрать мировую достопримечательность — например, Биг-Бен, Эйфелеву башню или Статую Свободы.

Начать можно на готовой карте или создать собственную, задав параметры рельефа и окружающей среды. Предусмотрены карты разных размеров: на обширных территориях встречаются озёра, горы и разнообразные ландшафты. Строительство и управление городом не ограничены каким-либо заданным пределом.